En bref :Rentabilité brute = (Loyer × 12 / Prix achat total) × 100. Rentabilité nette = après déduction des charges. Objectif 2026 : dépasser le taux de crédit. ⚠️ Simulation indicative — consultez un conseiller en gestion de patrimoine.
🧮 Calculateur Rentabilité Locative
Guide complet : Mesurer la performance d'un investissement locatif
La rentabilité locative est l'indicateur fondamental pour évaluer et comparer des investissements immobiliers. Elle exprime le rapport entre les revenus annuels générés et le capital investi. Mais attention : tous les rendements ne se valent pas, et il est essentiel de distinguer plusieurs niveaux d'analyse pour avoir une vision réaliste de la performance.
Les trois niveaux de rentabilité
Niveau
Formule
Ce qu'elle exclut
Rentabilité brute
(Loyer × 12 / Prix total) × 100
Charges, fiscalité, vacance
Rentabilité nette de charges
((Loyers - Charges) / Prix total) × 100
Impôts sur les revenus
Rentabilité nette nette (fiscale)
Après IR et PS (17,2%)
Plus-value et revalorisation
Charges à déduire pour la rentabilité nette
Taxe foncière (variable selon commune, en moyenne 10-15% des loyers annuels)
Charges de copropriété non récupérables (15-25% des charges totales)
Comment calculer la rentabilité brute d'un bien locatif ?
Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix total × 100. Le prix total inclut le prix d'achat + frais de notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf) + frais d'agence. Exemple : 9 000 €/an de loyers / 180 000 € total = 5% brut.
Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette ?
La brute ignore les charges. La nette de charges déduit taxe foncière, charges copro, assurance, gestion. La nette nette intègre aussi la fiscalité (IR sur loyers + 17,2% de PS). L'écart entre brute et nette nette est souvent de 2 à 3 points.
Quelle rentabilité locative viser en 2026 ?
Le seuil minimal est de dépasser votre taux de crédit. En 2026, avec des taux autour de 3,5%, visez 5-6% brut minimum. À Paris ou Lyon : 3-4% brut (plus-value compensatrice). En zones moins tendues : 7-9% brut réalisable.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le calcul de rentabilité ?
Oui pour un calcul réaliste. Les frais de notaire (7-8% dans l'ancien) et frais d'agence font partie du coût total d'acquisition. Les ignorer surestime la rentabilité de 0,5 à 1 point environ.
Comment améliorer la rentabilité d'un bien locatif ?
Location meublée (LMNP) : loyer 15-20% supérieur + avantages fiscaux. Colocation : loyer global supérieur. Travaux de rénovation : hausse des loyers + déductibilité des charges. Optimisation fiscale : régime réel si charges > 50% des loyers.