Calculez Surface Habitable — Loi Carrez et Surface Loi Boutin
⚡ En bref
Saisissez vos pièces (longueur × largeur × hauteur sous plafond) pour obtenir la surface loi Carrez (vente en copropriété) ou la surface habitable loi Boutin (location). Les surfaces avec hauteur < 1,80 m sont automatiquement exclues.
Simulateur — Surface Loi Carrez / Habitable
Renseignez chaque pièce (nom facultatif, longueur, largeur, hauteur). Les hauteurs < 1,80 m sont déduites automatiquement.
Guide — Surface habitable, loi Carrez et loi Boutin
La mesure de superficie d'un logement est encadrée par deux lois distinctes en France, selon qu'il s'agit d'une vente ou d'une location. Les confondre est une erreur fréquente qui peut entraîner des litiges coûteux.
La loi Carrez (vente de lot en copropriété)
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », oblige le vendeur d'un lot de copropriété à mentionner la superficie dans l'acte de vente. Elle s'applique aux lots dont la superficie est supérieure à 8 m². La hauteur minimale prise en compte est 1,80 m. Sont exclus : caves, garages, celliers, balcons, terrasses, parkings et lots non affectés à l'habitation ou à l'activité professionnelle. La marge d'erreur tolérée est de ± 0,5 %.
La surface habitable (loi Boutin, location)
L'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation (issu de la loi Boutin du 25 mars 2009) impose d'indiquer la surface habitable dans tout contrat de location. Même seuil de 1,80 m de hauteur minimale. Contrairement à la loi Carrez, il n'y a pas de seuil minimal de 8 m² par pièce. Les escaliers et trémies sont inclus dans la surface habitable (contrairement à la SDP). Caves, garages et terrasses restent exclus.
Différences pratiques entre les deux lois
Loi Carrez : exclusion des pièces < 8 m², marche d'erreur < 5 % → action en diminution de prix possible. Surface habitable (Boutin) : pas de seuil de 8 m², inclut les escaliers, concerne la location. Aucune des deux n'est identique à la surface de plancher (SDP) utilisée par les services d'urbanisme pour le calcul de la taxe d'aménagement.
Combles aménagés : le cas particulier
Les combles aménagés sont comptabilisés uniquement pour la surface dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. La méthode rigoureuse consiste à mesurer la largeur à 1,80 m de hauteur, pas à la sablière. Pour une pente de 45°, la zone habitable commence à (hauteur_faîtage - 1,80) × 2 de largeur par pan.
Qui peut mesurer ?
La loi ne réserve pas le mesurage à un professionnel particulier. Cependant, en cas de litige, l'expertise d'un géomètre-expert (inscrit à l'Ordre des géomètres-experts) ou d'un diagnostiqueur certifié sera prépondérante. En 2026, une erreur de superficie peut entraîner une action en réduction de prix pour la vente, ou la résolution du bail pour la location.
Calcul pratique pas à pas
1. Mesurez chaque pièce au sol (longueur × largeur) en excluant les murs et cloisons. 2. Si la hauteur est partout > 1,80 m, la surface brute = surface mesurée. 3. Déduisez les placards > 0,5 m² si encaissés avec cloisons fixes (optionnel selon interprétation). 4. Additionnez toutes les pièces. 5. Pour la loi Carrez, vérifiez que chaque pièce isolée fait au moins 8 m².
Questions fréquentes — Surface habitable
Quelle est la différence entre loi Carrez et surface habitable ?
Loi Carrez (vente copropriété) : exclut les surfaces < 1,80 m de hauteur et les pièces < 8 m². Loi Boutin (location) : même seuil de 1,80 m mais pas de seuil de 8 m² par pièce. Toutes deux diffèrent de la SDP (surface de plancher) utilisée en urbanisme.
Les combles sont-ils comptés dans la surface Carrez ?
Seulement la partie avec hauteur ≥ 1,80 m. Pour des combles aménagés avec faîtage à 2,40 m et sablières à 0,80 m, seule la bande centrale (hauteur > 1,80 m) entre dans le calcul.
Que se passe-t-il si la superficie Carrez est erronée ?
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans l'année suivant la signature de l'acte authentique (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Un garage est-il compté dans la surface Carrez ?
Non. Les garages, caves, celliers, balcons et terrasses ne sont jamais comptabilisés dans la superficie loi Carrez ni dans la surface habitable Boutin, quelle que soit leur hauteur sous plafond.
Qui peut réaliser un mesurage Carrez ?
Légalement, le vendeur peut le faire lui-même, mais un géomètre-expert ou diagnostiqueur certifié est fortement conseillé (100 à 250 €). En cas de litige, seul un expert assermenté sera opposable en justice.